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2020深圳二手房交易流程及注意事项

　　实际中，房子买卖流程并不简单，为了让大家在买房时不走弯路，不被忽悠，小编特地为大家整理了一份二手房的交易流程，供大家参考。

　　交易流程：

　　1.了解房地产行情。

　　2.查找房源：可以从报纸、房展会、正规有品牌的中介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

　　3.签居间合同：到现场看房，了解完房屋的权属情况，缴付定金。如选择房地产中介公司时，应当核实 “ 两证”，即市国土房管局核发的广州市房地产中介服务机构资质备案证明和工商行政管理部门核发的营业执照;另外，还要核实业务人员是否持有由市国土房管局核发的广州市房地产中介服务人员执业证。

　　4.签订合同：在合同中应详细、清楚地规定出买卖双方及有关第三方的权利和义务，精确交房时间、付款时间、物业交割时间、办理产权过户的时间和付款方式、金额等，还应规定违约一方应承担的责任及纠纷不能自行解决时的做法等。

　　5.银行贷款：在贷款前，可做“产权转移、房屋改用途(含恢复用途)、撤消违章、抵押、拍卖所涉及的地价评估”，根据自身的财力和所购房屋的各种条件综合考虑贷款的额度、年限等。由中介公司协助按银行的"有关规定办理贷款手续。如业主选择一次性付款的，则无需做第5.7.8.9.10.11这六步。直接到银行缴费然后办理存量房转移登记即可。

　　6.办理存量房转移登记，可到市中心六区任意一家房地产交易登记机构办理过户手续。

　　7.买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司。

　　8.买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批。

　　9.银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款。

　　10.贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款。

　　11.房屋担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。“持房地产证抵押登记(含划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押审批和登记)”办理指引将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

　　注意事项：

　　(1)结清水表账单。交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

　　(2)告知电表状况。在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

　　(3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

　　(4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

　　(5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

　　(6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

　　(7)结算维修基金。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

　　(8)附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

　　(9)迁移户口。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

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